在楼市实现企稳前，供给端的优化与需求端的刺激政策都有望持续推进，通过积极有为的供需调节扭转房价下跌预期，促进房地产市场企稳回升。而临近年底，房企开始拿地渐渐活跃，房企资金面回暖正在路上。
临近岁末，房地产土拍市场温度明显提升，百亿元级地块频现，头部房企竞相补仓。 从第三方披露的数据看，房企更为积极，一线城市推出的百亿元级地块纷纷落槌。有的总价创纪录，有的溢价率新高，土拍市场气氛活跃。
这与房地产基本面的改善直接相关，尤其是直接受益于资金面的好转。首先是房企债券融资连续三个月实现正增长。其次是房企“白名单”规模快速扩大，截至11月中旬，“白名单”项目贷款审批通过金额已超过3万亿元。
按照计划，仍有约1万亿元的规模将在剩余一个多月的时间内审批通过。增量资金持续进场，这对于改善房企资金流大有裨益。12月9日召开的中央政治局会议提出，要实施更加积极有为的宏观政策，稳住楼市股市。这释放了更加坚定的稳楼市基调。
拿地渐活跃
12月初，广州番禺区原海珠客运站地块出让，合肥瑞伦房地产开发有限公司以12.35亿元竞得。这家房企去年曾在广州拿地，随后与龙湖集团展开合作，2023年的项目和此次土拍仅有约一公里的距离。
在这之后，另一家企业绿城集团也以24.16亿元竞争广州海珠区一块土地。与广州土拍前后，作为二线的合肥土拍市场上，大富地产以4.21亿元竞得原合肥汽车客运总站地块。
此外，11月初，在成都土拍市场，四川金昊投资有限公司以20.7亿元总价竞得高新区大源板块一宅地，溢价率达到了46.11%。这一溢价率刷新了高新区楼板价的纪录。
在楼市实现企稳前，供给端的优化与需求端的刺激政策都有望持续推进，通过积极有为的供需调节扭转房价下跌预期，促进房地产市场企稳回升。而临近年底，房企开始拿地渐渐活跃，房企资金面回暖正在路上。
临近岁末，房地产土拍市场温度明显提升，百亿元级地块频现，头部房企竞相补仓。 从第三方披露的数据看，房企更为积极，一线城市推出的百亿元级地块纷纷落槌。有的总价创纪录，有的溢价率新高，土拍市场气氛活跃。
这与房地产基本面的改善直接相关，尤其是直接受益于资金面的好转。首先是房企债券融资连续三个月实现正增长。其次是房企“白名单”规模快速扩大，截至11月中旬，“白名单”项目贷款审批通过金额已超过3万亿元。
按照计划，仍有约1万亿元的规模将在剩余一个多月的时间内审批通过。增量资金持续进场，这对于改善房企资金流大有裨益。12月9日召开的中央政治局会议提出，要实施更加积极有为的宏观政策，稳住楼市股市。这释放了更加坚定的稳楼市基调。
拿地渐活跃
12月初，广州番禺区原海珠客运站地块出让，合肥瑞伦房地产开发有限公司以12.35亿元竞得。这家房企去年曾在广州拿地，随后与龙湖集团展开合作，2023年的项目和此次土拍仅有约一公里的距离。
在这之后，另一家企业绿城集团也以24.16亿元竞争广州海珠区一块土地。与广州土拍前后，作为二线的合肥土拍市场上，大富地产以4.21亿元竞得原合肥汽车客运总站地块。
此外，11月初，在成都土拍市场，四川金昊投资有限公司以20.7亿元总价竞得高新区大源板块一宅地，溢价率达到了46.11%。这一溢价率刷新了高新区楼板价的纪录。
与之相比，北上深等一线城市的土拍市场金额更大。先是在上海，11月底，华润置地、越秀和中能建联合体以78.97亿元的价格竞得浦东新杨思地块。此次土拍溢价率达到40.37%，刷新上海土拍市场集中供地以来的溢价率纪录。
之后上场的是北京市场，中海地产以153.32亿元的总价，竞得北京酒仙桥、十八里店和小红门三个地块组成的巨无霸组团地块。
12月初，由华润置地和中海联合体以总价185.12亿元竞得深圳市南山区后海金融总部基地，溢价率达到了46.32%，创下了深圳涉宅地块成交总价的新高，同时也成为成交楼面价第二高的地块。
天风证券指出，11月30家企业单月投资金额为900亿元，同环比分别增长107%和181%，创2024年内的新高。
11月土地市场迎来成交规模、热度共同上涨，上海、杭州、成都等地优质地块实现了高溢价成交，成都、西安等个别城市出现了高溢价投资拿地案例。拿地金额超过100亿元的均为2024年拿地规模较多的大型房企，且集中在上海、北京等高总价的核心城市，投资高度聚焦。
天风证券预计，12月房企将保持较强促销力度冲刺业绩，百强及核心城市销售同环比有望延续改善趋势。价格方面，未来高能级、低库存及前期跌幅已较大的城市价格有望进一步企稳。
年底的土拍市场热度升温。在销售回暖的情况下，房企的资金面也在逐步好转，这或许是房企敢于积极拿地的底气之一。
融资回暖
中指院日前发布的数据显示，2024年11月房地产企业债券融资总额为482.7亿元，同比增长9%，这已经是房企融资连续三个月实现正增长了，且涨幅创下新高。此前的9月和10月，房地产企业债券融资总额为428.3亿元和289.7亿元，同比增长8%和3.2%。
11月，包括新城控股、绿城中国、美的置业、新希望地产和滨江集团在内的5家房企完成信用债发行。5家房企共发行募资为46.3亿元，是2024年发行金额最高的月份。
房企融资更大的源头是银行。在这一点上，通过“白名单”，房企开发项目获得的贷款增速更为迅猛。最新数据显示，“白名单”审批贷款额度已经超过3万亿元。
地产“白名单”制度是在2024年1月提出的。1月底，住建部召开的城市房地产融资协调机制部署会议提出，要加快推动城市房地产融资协调机制落地见效。随后，第一批地产项目“白名单”开始落地。
截至3月末，第一批“白名单”项目完成审查，其中审批同意项目数量超2100个，总金额超5200亿元。至8月底，商业银行已经审批了“白名单”项目5392个，审批通过的融资金额近1.4万亿元。
在2024年国庆前后的一系列政策组合拳中，关于贷款方面，金融监管总局表态，目前，把商品住房项目贷款全部按照“白名单”机制管理的条件已具备，符合“白名单”标准条件的房地产项目，均应按“白名单”管理，做到“应进尽进”。会进一步优化完善房地产“白名单”项目融资机制，做到合格项目应进尽进，已审批的贷款应贷尽贷，资金拨付能早尽早。
彼时截至10月16日，商业银行已审批通过房地产“白名单”项目贷款2.23万亿元。预计到2024年底，审批通过金额将翻倍，超过4万亿元。
根据最新数据，截至11月18日，“白名单”项目贷款审批通过金额已超过3万亿元。梳理时间线不难发现，至8月底，用了五个月左右的时间，“白名单”贷款新增了近9000亿元。
至10月中旬，大约一个半月时间，“白名单”新增审批贷款额度就达到了约8300亿元，贷款获批规模迅速放大。按照11月中旬的数据，大约一个月的时间，“白名单”贷款新增就又新增了约7700万元的额度。
按照规划，到年底，“白名单”审批贷款额度要超过4万亿元。也就是说，大约一个半月的时间，要继续完成约一万亿的新增贷款审批额度。
需要说明的是，“白名单”审批贷款额度并不意味着已经全部完成放贷，贷款落地后房企将真正受益。如河南，截至10月30日，河南省房地产“白名单”项目授信投放率已达70.04%，贷款投放规模超750亿元。
至11月18日，河南省银行机构对578个房地产“白名单”项目完成授信审批，总额达1072.18亿元。其中，541个项目已获得资金投放，累计金额为772.89亿元，授信投放率达到72.09%。
截至10月28日，江苏“白名单”机制已向银行机构推送项目300余个，目前已落地贷款近700亿元，项目审批放款率已近七成。
从官方数据来看，房企资金来源中，除了销售端仍需努力外，融资方面已经回暖明显。
统计局的统计数据显示，2024年前10个月，房地产开发企业到位资金87235亿元，同比下降19.2%。其中，国内贷款12400亿元，下降6.4%；利用外资30亿元，下降19.1%；自筹资金31483亿元，下降10.5%；定金及预收款26444亿元，下降27.7%；个人按揭贷款12436亿元，下降32.8%。
这其中，国内贷款的降幅已经剩下个位数，距离正增长已经不太遥远。降幅较为明显的是定金及预收款、个人按揭贷款，这是销售环节。
销售好转
在国庆节前后一系列的政策利好推动下，房地产销售已经回暖。2024年1-10月，新建商品房销售面积77930万平方米，同比下降15.8%，其中住宅销售面积下降17.7%。新建商品房销售额76855亿元，下降20.9%。
结合9月销售数据，10月单月，新建商品房销售额为7975亿元。上一年同期新建商品房销售额为8091亿元，跌幅只有1.43%。这与前10个月累计销售跌幅超两成，形成了鲜明的对比。
克而瑞日前发布的数据显示，2024年11月，百强房企操盘金额为3633.5亿元，同比降低6.9%。热度较10月有所降温，但较国庆一系列利好政策出炉前，回暖仍明显。
销售回暖、房价企稳对房企大有裨益。根据民生证券统计，截至2024年三季度，A股房地产企业总营收规模为9615亿元，同比下降22.98%，实现扣非净利润-127.5亿元，同比下降161.06%。A股上市房企中，除城投控股、珠江股份和新城控股毛利率同比增长外，其余均有不同程度下滑。
房企业绩下行的原因除了销售整体偏弱，叠加房价低迷，造成结转利润下降外，存货净值下行也是主要因素之一。
这并不是房企首次受到减值的影响，2023年也是如此。根据国信证券的统计，2023年A股上市房企营收为2.57万亿元，同比微降0.9%。但归属净利润为-123亿元，下降了324%。这其中资产减值损失844亿元，仅仅是略低于2022年水平。
从资产减值的来源看，2023年资产减值的核心原因就是房价和地价的下跌。国信证券表示，首先是房企2021上半年及之前预期过度乐观，导致地价过高；其次部分城市房价下跌幅度更大；最后，滞销项目债务利息对利润的侵蚀，多数房企计提了更多的减值。
根据中指院百城价格指数，11月，百城新房价格受改善项目入市带动，环比上涨0.36%，涨幅有所扩大，这一环比增幅为近三年的最高水平。
国信证券表示，“房价止跌”是地产基本面复苏的标志，也是判断房企资产真实价值的前提。
此前每轮政策相对上一轮政策的房价跌幅均进一步扩大，但本轮政策时点二手房最低挂牌价有企稳迹象，一线城市率先出现企稳，预计是因为限购政策放宽后成交量激增，快速消化了低价房源；二线城市紧随其后，“以价换量”有望逆转。
政策再树信心
一年多以前的2023年7月，中央在政治局会议上首次提出，房地产市场供求关系发生重大变化。“房地产市场供求关系发生重大变化，适时调整优化房地产政策。”
行业的“供求关系”发生重大变化，政策态度转向支持的变化，意味着行业的调控政策也要适时调整优化。之后的认房不认贷、下调首付、下调贷款利率和去库存等执行面的政策陆续出炉。直至2024年5月出台“517新政”，被认为是当时“前所未有”的放松政策。
在2024年9月26日的中央政治局会议上提出，要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，加大“白名单”项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地。
这是继地产供求关系发生重大变化的论调后，中央对地产的又一次提出基调，即推动行业止跌回稳，而且还提出了止跌回稳的具体手段。
在12月9日召开的中央政治局会议上提出“稳定楼市股市”。天风证券指出，随着四季度股票回购再贷款、互换便利以及一揽子地产增量政策落地，整体股市和地产或已开始回稳，预计后续经济工作会议会有更多表述。
国金证券则表示，回顾过去政治局会议对货币政策的定调，多数时候以“稳健”为主，具体结合当前经济形势的不同情况，在“偏紧”和“偏宽松”之间进行调整。此次提出“适度宽松”的货币政策，是自2011年以来首次改变货币政策立场，反映当前对于稳经济的决心相比前期进一步提升。
具体到房地产来说，国金证券指出，从“止跌回稳”到“稳住楼市股市”，本次会议针对楼市的定调相比国庆节前更为明确，体现对楼市企稳的紧迫性有所提高。为了更好地实现“稳住楼市”的目标，结合会议提及的“加强超常规逆周期调节”，预计2025年或针对房地产去库存、稳价格、控制新增等方向出台超出常规框架的政策。
